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Konzepte und Kriterien

Auch Lebensversicherer profitieren vom Bauboom

22. September 2016 - Die deutschen Lebensversicherer zahlten im vergangenen Jahr ein Drittel mehr Baudarlehen aus als 2014. Allerdings sind sie bei der Finanzierung des privaten Wohnungsbaus ein kleiner Player. Weil Wohneigentum als beste Altersvorsorge gilt, boomt das Baufinanzierungsgeschäft.

Nach Angaben des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV – www.gdv.de) erteilten die deutschen Lebensversicherer 2015 Finanzierungszusagen für Wohnimmobilien im Volumen von rund 8,9 Milliarden Euro. Nach den Zahlen des GDV entspricht das einem Zuwachs von 41 Prozent gegenüber 2014. Das Volumen der tatsächlich ausgezahlten Kredite stieg um ein Drittel auf 7,6 Milliarden Euro.

Die Lebensversicherer verbuchten damit nach eigenen Angaben ein stärkeres Wachstum als der Gesamtmarkt. Nach Berechnungen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp – www.pfandbrief.de) summierten sich die ausgezahlten Darlehen für den Kauf von Wohnungen und Gebäuden in Deutschland 2015 auf insgesamt 208,6 Milliarden Euro – knapp 18 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Darin erfasst sind die Kredite aller Immobilienfinanzierer – neben Lebensversicherern auch Geschäftsbanken, Sparkassen, Kreditgenossenschaften oder Bausparkassen.

Lebensversicherer mit langfristigen Darlehen
Lebensversicherer finanzieren mit rund 90 Prozent vorwiegend Eigenheime und Eigentumswohnungen, nur ein kleiner Teil entfällt auf den Geschosswohnungsbau, teilt der GDV mit. Mehr als 20 Gesellschaften bieten entsprechende Baukredite an – zum Teil auch als geförderte Wohnriester-Variante. „Wegen der ausgedehnten Laufzeiten und der regelmäßigen Zinszahlungen passen Hypotheken besonders gut zum langfristigen Geschäftsmodell der Lebensversicherer“, sagt Tim Ockenga, Leiter Kapitalanlagen beim GDV. Mit den Immobilien als Sicherheit sei zugleich das Risiko begrenzt. „Das Geschäft ist jedoch sehr kleinteilig und mit einem höheren Verwaltungsaufwand verbunden“, so Ockenga. Anders als Banken sind die Lebensversicherer auch in der Lage, Kredite mit sehr langen Laufzeiten von 25, 30 und mehr Jahren anzubieten, betont der GDV. Der Grund: Während Kreditinstitute sich über kurzfristige Einlagen wie Girokonten und Termingelder refinanzieren, könnten Lebensversicherer die Beiträge ihrer Kunden langfristig investieren.

Finanzierung per Lebensversicherung nicht ohne Probleme
Die große Zeit der Finanzierungen per Lebensversicherung liegt lange zurück, als die Auszahlungen noch steuerfrei waren. Sie spielt vor allem eine Rolle bei Eigenheimen mit Einliegerwohnungen, die vermietet wurden und wo für diesen Anteil Steuervorteile in Anspruch genommen werden konnten. Viele Rechnungen mit Kapitallebensversicherungsfinanzierungen gingen in der Vergangenheit nicht auf, weil zum Zeitpunkt der Ablösung des Hypothekendarlehens die Ablaufleistung der Versicherungen nicht ausreicht, um das Darlehen zu tilgen. Die Darlehensnehmer hatten zu stark auf die Überschüssen spekuliert, es entstanden Finanzierungslücken. Diese Gefahr ist heute deutlich geringer geworden, da die Überschüsse immer weniger werden. Trotzdem gilt die Regel: Gerechnet werden darf nur mit der garantierten Summe, alles andere ist hochriskant.

Die Finanzierungsgruppen im Wohnungsbau
Nach Angaben des Verbandes der Privaten Bausparkassen e.V. (www.bausparkassen.de) ist das Wohnungsbaufinanzierungsvolumen 2015 um fast 17 Prozent auf 194 Milliarden Euro gewachsen. Die Sparkassen sind mit einem Volumen von 68,5 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 35,2 Prozent die stärkste Gruppe bei der Finanzierung des privaten Wohnungsbaus, gefolgt von den Genossenschaftsbanken und den Bausparkassen. Nach den Zahlen des Bausparkassenverbandes finanzierten die Lebensversicherer 2015 ein Volumen von 5,2 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 2,7 Prozent.   

Wohneigentum wichtiger als die Rente
Der Aufschwung bei den Lebensversicherungsfinanzierungen ist vor allem der hohen Attraktivität des Wohneigentums als Altersvorsorge zu verdanken. In der Umfrage von TNS Emnid (www.tns-emnid.com) gaben 68 Prozent der Deutschen an, dass sie die eigene Immobilie für eine bessere Vorsorge halten als die gesetzliche Rente, teilte die Bausparkasse Schwäbisch Hall mit. 18 Prozent sehen beide als gleichwertig an, sieben Prozent halten die staatliche Rente für besser. Unter den Immobilienbesitzern halten drei Viertel das eigene Haus oder die eigene Wohnung für die bessere Altersvorsorge. Bei denen, die einen Erwerb planen, sind es 78 Prozent. Selbst in der Gruppe, die lieber Mieter bleiben wollen, halten 58 Prozent die eigene Immobilie für die bessere Alternative.

Unabhängig davon, ob die eigene Immobilie die bessere Altersvorsorge als die gesetzliche Rente ist, wollen 80 Prozent der Eigentümer ihr Haus oder ihre Wohnung auch im Alter nutzen. Bei denen, die einen Kauf planen, sind es sogar 91 Prozent. 15 Prozent der Befragten, die schon über eine Immobilie verfügen, wollen sie im Alter als Mehrgenerationenhaus nutzen. Bei denen, die noch planen, sind das sogar 28 Prozent. Jeder zehnte der Besitzer will seine Immobilie im Alter verkaufen, um eine kleinere seniorengerechte Wohnung zu erwerben. Diejenigen, die einen Kauf planen, wollen darin auch alt werden.

43 Prozent der Befragten besitzen bereits eine Immobilie, jeder Fünfte plant der Kauf. Besonders stark ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bei den bis 29-Jährigen, so die Bausparkasse Schwäbisch Hall. In dieser Altersgruppe würden sechs von zehn der Befragten den Erwerb einer eigenen Immobilie planen. Bei den 30- bis 39-Jährigen seien es noch 41 Prozent, bei den 40- bis 49-Jährigen nur noch 15 Prozent.

Bausparverträge als Finanzierung weiterhin beliebt
Wer einen Immobilienkauf plant, greift vor allem auf Eigenkapital (62 Prozent), einen Bausparvertrag (56 Prozent) und ein Bankdarlehen (43 Prozent) zurück, ergab die Umfrage im Auftrag von Schwäbisch Hall. „Die Umfrage bestätigt, dass die eigene Immobilie als Altersvorsorge bei  den Deutschen hoch im Kurs steht. Im Gegensatz zu einer Geldrente kann sie schon vor dem Ruhestand genutzt werden. Darüber hinaus schützt die  vermiedene Miete vor Altersarmut“, sagt Karsten Eiß (Foto: Schwäbisch Hall), Baufinanzierungsexperte von der Bausparkasse Schwäbisch Hall. (hp / www.bocquel-news.de)

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